Situación actual
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE del 25 de mayo de 2023), permite a las administraciones competentes declarar «zonas de mercado residencial tensionado». La declaración dura tres años y puede prorrogarse cada año. Para declararlas hay que acreditar que la hipoteca o el alquiler superan el 30 % de los ingresos medios, o que los precios han subido en cinco años al menos tres puntos por encima del IPC autonómico. En esas zonas, el contrato nuevo no puede superar la última renta de los cinco años anteriores, salvo incrementos de hasta el 10 % en supuestos tasados. Hay zonas declaradas en Cataluña desde 2024 (BOE del 15 de marzo) y, según el BOE del 29 de julio de 2026, también en Asturias, Galicia y el País Vasco.
El Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026. Por su parte, el índice de alquiler del INE registró en 2024 un aumento del 3,5 %: un 8,8 % en los contratos nuevos y un 2,8 % en los existentes. El Banco de España calcula que en 2025 se crearon 225.000 hogares netos, los no residentes compraron unas 55.000 viviendas y se terminaron unas 92.000.
El 2 de octubre de 2026, el Congreso derogó el Real Decreto ley 26/2026, y el 6 de octubre el Gobierno aprobó los Reales Decretos ley 28/2026 y 29/2026. El Real Decreto ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, limita hasta 2030 las compras que realicen determinadas entidades y grandes tenedores por debajo del 70 % del valor de mercado ajustado. Además, fija hasta el 31 de diciembre de 2027 un máximo del 2 % en la actualización de rentas si no hay acuerdo. El Real Decreto ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler, entra en vigor el 15 de noviembre.
Qué se debate
El test recoge tres afirmaciones sobre el acceso a la vivienda.
La primera es si debe limitarse por ley el precio del alquiler en las zonas tensionadas, un mecanismo que la Ley 12/2023 ya prevé pero que depende de que cada administración declare la zona. El debate abarca desde extenderlo a todo el territorio o a los municipios con alquileres «descontrolados», en palabras del BNG, hasta derogarlo. En un programa autonómico, SALF (Se Acabó La Fiesta) argumenta que los topes reducen la oferta.
La segunda es si debe liberalizarse más suelo urbanizable. Quienes la respaldan proponen ampliar el suelo edificable y agilizar licencias para aumentar la oferta. Quienes la rechazan dan prioridad al suelo ya artificializado y a una ciudad compacta.
La tercera es si debe restringirse la compra de viviendas por no residentes. Entre las propuestas conocidas figura una carga fiscal de hasta el 100 % del valor del inmueble para compradores extracomunitarios no residentes, que el presidente del Gobierno anunció en enero de 2025. También se plantean prohibiciones temporales a fondos y no residentes, y límites territoriales para Canarias y Baleares.
Cómo se reparten las posiciones
Sobre limitar el alquiler en zonas tensionadas, están a favor EH Bildu, BNG, Compromís, ERC, Podemos, PSOE y Frente Amplio. Están en contra PP, SALF y Vox. Coalición Canaria, Junts y PNV no tienen posición publicada.
Sobre liberalizar más suelo, están a favor PP, SALF y Vox. Se oponen EH Bildu y BNG, que priorizan el suelo urbano ya existente. Coalición Canaria, Compromís, ERC, Junts, PNV, Podemos, PSOE y Frente Amplio no tienen posición publicada.
Sobre restringir la compra por no residentes, están a favor Coalición Canaria, Compromís, ERC, Podemos, PSOE y Frente Amplio. El PP votó en mayo de 2025, en la Comisión Mixta de Insularidad, contra limitar esas compras en Baleares y Canarias. EH Bildu, BNG, Junts, PNV, SALF y Vox no tienen posición publicada.
Claves para entender el debate
Una ley depende de su aplicación
La Ley 12/2023 solo limita rentas donde se ha declarado una zona tensionada, así que su efecto varía según el territorio y se conoce a través de las resoluciones trimestrales del BOE.
Decretos pendientes de convalidación
Los Reales Decretos ley 28/2026 y 29/2026 están pendientes: la Constitución exige que el Congreso los convalide o derogue en un plazo de treinta días (artículo 86.2). Con las Cortes disueltas por la convocatoria del 29 de noviembre, esa facultad corresponde a la Diputación Permanente (artículo 78.2).
Qué no recoge el test
Las tres afirmaciones no abarcan la vivienda pública, el alquiler turístico o de temporada, las ayudas fiscales ni los avales. Algunas posiciones proceden de programas de 2023, y las de Frente Amplio, del programa de Sumar, una de las formaciones que lo integran.
Si quieres contrastar tu opinión, haz el test de afinidad. También puedes consultar los temas de impuestos y economía y empleo.
